様々な不動産の価格 

　今回は、不動産の価格について考えてみたいと思います。不動産の価格がよく問題とな
るケースに遺産分割があります。遺産分割の際には、不動産の時価で評価をするのが原則
なので、本来であれば不動産鑑定士に時価評価をしてもらうことになります。しかし、時
価評価には一定の時間がかかることと、鑑定費用等がかかることから、公的な土地評価額
が参考にされることがあります。
　土地価格に関する公的なデータとしては、公示価格、路線価、固定資産税評価額の３つ
があります。大まかに言えば、通常、公示価格を１００とした場合、路線価はその８０％、
固定資産税評価額はその７０％が目安にされています。
　公示価格には、国土交通省が行っている「地価公示」による価格と都道府県が行ってい
る「地価調査」による価格があります。公示価格の目的は、地価公示制度に基づき、適正
な土地価格を公示することにより一般の土地取引に対して指標を与え、地価形成の適正化
に寄与することにあります。公示価格は毎年評価が行われますが、各市区町村の代表的な
地区について、標準的な土地が調査対象とされるため、すべての土地について公示価格が
存在するわけではありません。
　路線価は、相続税、贈与税申告の際の土地評価の基準とするために、一般に公開されて
います。路線価はすべての地域につけられているわけではありませんし、路線価が存在す
る地域でも、個々の土地の評価にあたっては、路線価を元に、奥行き・角地等による修正
を行う必要があります。具体的な路線価による評価方法は、財務省の定める「財産評価基
本通達」によることになります。路線価も公示価格と同様に毎年評価がなされています。
　固定資産税評価額は、各市町村が固定資産税を課税するための基礎とすることを目的と
して作成されています。固定資産税評価額は、原則としてすべての土地・建物について付
されていますが、公示価格と路線価と異なり、原則として所有者本人でなければ知ること
が出来ません。なお、公示価格や路線価と異なり、固定資産税評価額は３年に一度の割合
で評価替えが行われることになっています。
           　　                                       弁護士　　黒　澤　誠　司